Ejendomme 2 - skatter og afgifter

En samlet fremstilling af skatte- og afgiftsreglerne knyttet til ejerskab og overdragelse af fast ejendom

Bogen giver en koncentreret redegørelse for indholdet og fortolkningen af de skatte- og afgiftsretlige regler, der gælder for ejere af fast ejendom beliggende her i landet og navnlig for så vidt angår erhvervsejendomme – mens de til tider meget detaljerede regler gældende for ejerboliger kun er omtalt sporadisk.

Bogen er opdelt i to hovedafsnit. Den første del (kapitlerne 2-5) omhandler den direkte beskatning (beskatning af indtægter, fradrag afskrivninger og avancebeskatning). Den anden del (kapitlerne 6-8) er helliget den indirekte beskatning (kommunal ejendomsskat, moms og tinglysningsafgift).

De formueretlige regler forbundet med at eje og overdrage fast ejendom er behandlet i bogen Ejendomme 1, der udkom i 2018. Vi har med denne ”efterfølger” holdt i samme form tilstræbt, at de to bøger tilsammen vil give personer, der arbejder med ejerskab til og transaktioner vedrørende fast ejendom et godt værktøj til at løse dagligdagens mangfoldige juridiske problemstillinger.

Målgruppe

Bogen henvender sig til advokater, ejendomsmæglere, ejendomsadministratorer, revisorer og andre der beskæftiger sig med overdragelse af og ejerskab til fast ejendom

Om redaktørerne og forfatterne

Redaktørerne er Hans Henrik Edlund og Rasmus Mehl, der har samarbejdet med følgende meget kyndige praktikere og personer med forskningsmæssig baggrund med henblik på at opnå den rette vægtning mellem løsning af praktiske problemstillinger og kvalifikationen heraf i deres overordnede retlige kontekst:

Professor Jane Bolander, professor Inge Langhave, advokat, ph.d. Thomas Booker, professor Dennis Ramsdahl Jensen, professor Henrik Stensgaard og advokat Knud-Erik Kofoed.

Hans Henrik Edlund

Lic.jur. Hans Henrik Edlund er professor ved Juridisk Institut, Aarhus Universitet og har gennem tiden undervist og forsket i formue- og skatteretlige emner med relation til fast ejendom og har udgivet en lang række bøger og artikler inden for dette felt.

Rasmus Mehl

Rasmus Mehl er advokat og partner hos NT Advokater og er specialiseret inden for erstatnings- og forsikringsret, procedure og mediation samt erhvervs- og selskabsret. Han har skrevet en række bøger og artikler inden for sine specialer.

Bogens indhold

Kapitel 1 - Introduktion til bogen
Kapitel 2 - Beskatning af lejeindtægter og anden indkomst
Kapitel 3 - Fradrag for drifts- og vedligeholdelsesudgifter
Kapitel 4 - Bygningsafskrivninger og genvundne afskrivninger
Kapitel 5 - Ejendomsavancebeskatning
Kapitel 6 - Kommunale ejendomsskatter
Kapitel 7 - Moms og fast ejendom
Kapitel 8 - Tinglysningsafgif

Uddrag af kapitel (læs hele uddraget her)

1.1. Indhold og introduktion
Denne fremstilling tilsigter at give en samlet og koncentreret redegørelse for indholdet og fortolkningen af de skatte- og afgiftsretlige regler, der gælder i tilknytning til at besidde og overdrage fast ejendom beliggende her i landet især for så vidt angår erhvervsejendomme – mens de til tider meget detaljerede regler gældende for ejerboliger kun er omtalt sporadisk.
Hensigten har været at behandle de regler, der finder anvendelse på de efter vor opfattelse praktisk vigtigste problemstillinger. Forfatterkollegiet har af denne grund bestået af såvel praktikere som personer med forskningsmæssig baggrund med henblik på at opnå den rette vægtning mellem løsning af praktiske problemstillinger og kvalifikationen heraf i deres overordnede retlige kontekst.
De regler, der er værkets genstand, er tillige behandlet i en lang række artikler og i mange andre bøger, men ikke tidligere som her i én bog, der giver praktikere og personer under uddannelse overblikket over området tillige med henvisninger til de mere detaljerede fremstillinger, der eventuelt kan være behov for at konsultere.
Bogen kan opdeles i to hovedafsnit. Det første (kapitlerne 2-5) omhandler den direkte beskatning, da emnerne, der behandles her, er beskatning af lejeindtægter og anden indkomst (kapitel 2), fradrag for driftsomkostninger og vedligeholdelsesudgifter (kapitel 3), bygningsafskrivninger (kapitel 4) samt ejendomsavancebeskatning (kapitel 5).

Den anden del (kapitlerne 6-8) er helliget den indirekte beskatning i form af kommunal ejendomsbeskatning (kapitel 6) og moms i relation til ejendomssalg og udlejning af fast ejendom (kapitel 7). Endelig behandles reglerne om tinglysningsafgift i bogens kapitel 8.
De nye regler om den offentlige ejendomsvurdering har vi valgt ikke at omtale. Ikke fordi, der ikke kunne være behov for at få tydeliggjort indholdet heraf men fordi ejendomsvurderingerne ikke er beskatningsregler i sig selv, men efter omstændighederne anvendes til at fastsætte beregningsgrundlaget, når størrelsen af direkte skatter eller afgifter skal fastsættes.Således anvendes den offentlige vurdering af den faste ejendom især ved beregningen af ejendomsværdiskat for boligejere, kommunal grundskyld og dækningsafgift, tinglysningsafgift, avancebeskatning ved salg af fast ejendom til nærstående samt efter omstændighederne ved opgørelsen af gave- og boafgifter. Endvidere spiller ejendomsvurderingen en vis rolle i relation til f.eks. fastsættelse af bundfradrag ved delvis udlejning af ejerboliger, jf. ligningslovens § 15 P og nedenfor i kapitel 2, samt ved beregning af avanceskatten ved salg af ejendomme anskaffet før 19. maj 1993, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, jf. nedenfor i kapitel 5. De formueretlige (og enkelte offentligretlige) regler forbundet med at eje og overdrage fast ejendom er tidligere behandlet i bogen Ejendomme 1 – Retspraksis og juridisk teori – Formueret mv. Denne udkom i 2018, og vi har med denne »efterfølger« holdt i samme form tilstræbt, at de to bøger tilsammen vil give personer, der arbejder med transaktioner vedrørende fast ejendom, et godt værktøj til at løse dagligdagens mangfoldige juridiske problemstillinger.
For så vidt angår ejendomsbegrebet i relation til skatter og afgifter gælder som udgangspunkt det samme, som er tilfældet for de civilretlige problemstillinger. Hvornår der skatte- og afgiftsretligt er tale en fast ejendom, skal som udgangspunkt afgøres efter dansk rets almindelige ejendomsbegreb, således som det skal forstås ud fra tinglysnings- og udstykningslovens regler. Derfor vil en fast ejendom også i denne fremstilling normalt alene være
• ét matrikelnummer eller flere, der ifølge notering i tingbogen skal holdes samlet (udstykningslovens § 2)
• umatrikulerede arealer, der er en ejendomsretlig enhed (udstykningslovens § 4)
• bygninger på lejet grund (tinglysningslovens § 19)
• ejerlejligheder (ejerlejlighedslovens § 4)

Ejerskab af ideelle anparter af ovennævnte medfører også skatte- og afgiftsretligt, at man besidder fast ejendom. Derimod vil brugsret til en andelsbolig og ejerskab til aktier eller anparter, der giver brugsret til fast ejendom eller lignende, skulle behandles efter andre regler end de, der gælder for fast ejendom.
Skatte- og afgiftslovgivningen indeholder sine steder undtagelser hertil, således at begrebet en fast ejendom skal anskues på anden vis. Dette gør sig især gældende, når det drejer sig om momsreglerne, jf. nærmere nedenfor i kapitel 7.2.
De skatte- og afgiftsmæssige virkninger af dispositioner over fast ejendom påhviler den skattepligtige hhv. den afgiftspligtige person, der ejer ejendommen. Fastlæggelsen af ejerskab følger den civilretlige måde at definere ejerskab på. Den, der er ansvarlig for ejendommen i relation til skattemyndighederne, er derfor den, der civilretligt vil kunne påberåbe sig ejerskab til ejendommen, også selv om dette ejerskab undtagelsesvist ikke er tinglyst.