Omkostningsbestemt leje og forbedring

Omkostningsbestemt leje og forbedring, 4. udgave, behandler reglerne om lejefastsættelse i boligreguleringsloven.

Bogen henvender sig til folk, der beskæftiger sig med lejeret og særligt de såkaldte omkostningsbestemte lejemål, gennemgribende forbedrede lejemål og småhuse. 

Bogen behandler blandt andet

• Lejen ved aftalens indgåelse
• Afkastning
• Fordeling mellem erhverv og beboelse
• Skatte- og afgiftsforhøjelse
• Varsling
• Forbedringsforhøjelser og aftaler om forbedringer
• Lejefastsættelse i småhuse
• Vedligeholdelse og opretning
• Huslejenævnsbehandling

Målgruppe

Bogen er relevant for en bred skare af personer som beskæftiger sig med emnet f.eks. advokater, udlejere, administratorer, beboerrepræsentanter og lejere i private udlejningsboliger, huslejenævnsmedlemmer og huslejenævnssekretærer

Om forfatterne

Marianne Dons er cand.jur., formand for et fælleskommunalt huslejenævn og tidligere kontorchef i de københavnske huslejenævn og ankenævnet.

Susanne Kier er ansat på Aarhus Universitet, hvor hun underviser i blandt andet lejeret. Herudover har hun gennem en årrække været advokat med speciale i fast ejendom.

Bogens indhold

Indholdsfortegnelse:

Kapitel 1 - Indledning
Kapitel 2 - Ejendomsbegrebet
Kapitel 3 - Lejefastsættelse ved lejeaftalens indgåelse
Kapitel 4 - Omkostningsbestemt leje
Kapitel 5 - Afkastning – BRL § 9
Kapitel 6 - Fordelingsspørgsmål
Kapitel 7 - Varsling af lejeforhøjelse
Kapitel 8 - Skatte- og afgiftsforhøjelser
Kapitel 9 - Forbedringer
Kapitel 10 - Det lejedes værdi
Kapitel 11 - Huslejeregulering for mindre ejendomme, småhuse
Kapitel 12 - Vedligeholdelse og opretning
Kapitel 13 - Udgifter til fællesantenner m.v.
Kapitel 14 - Huslejenævnsbehandling

Uddrag fra bogen (læs hele uddraget)

1.1. Lejeaftalen

Retten til at bruge en ejendom, der ikke ejes af brugeren, kaldes leje, når retten til brug ydes mod vederlag. Betinger ejeren sig ikke vederlag, foreligger der et låneforhold.
 Vedrører en lejeaftale hus eller husrum, omfattes aftalen af lejelovgivningen, LL § 1. Sondringen mellem leje af hus eller husrum og andre lejeaftaler giver sjældent vanskeligheder ved udlejning til beboelse. Undertiden omfatter et lejemål til beboelse også ret til en parkeringsplads eller lignende. Normalt må sådanne rettigheder anses som accessorier til aftalen om beboelse og reguleres sammen med denne.
 Lejerettigheder opstår som regel ved en aftale umiddelbart mellem lejer og udlejer. I fremlejeforhold er lejer fremlejegiver og den nye lejer fremlejetager. I visse tilfælde kan lejeretten være afledt af en oprindelig lejeaftale, LL §§ 75-78, hvorefter den nye lejer kan fortsætte lejeforholdet på uændrede vilkår.
 Der foreligger som regel en udtrykkelig aftale mellem parterne, men lejerettigheder kan også opstå stiltiende, ligesom både lejer og udlejer kan miste rettigheder i lejeforholdet ved passivitet.
 En lejeaftale foreligger normalt i skriftlig form. Almindelige aftaleretlige regler finder anvendelse på indgåelse af lejeaftaler, disse regler suppleres imidlertid af særregler i lejelovgivningen. Begge parter kan til enhver tid kræve, at aftalen udfærdiges skriftligt, LL § 4, stk. 1. Dette gælder såvel den oprindelige lejeaftale som efterfølgende ændringer eller tillæg hertil. Er lejeaftalen mundtlig, vil bevistvivl ofte medføre, at den anses for indgået på lovens vilkår, LL § 4, stk. 3. Fremlejeaftaler skal indgås skriftligt, LL §§ 69, stk. 3, og 70, stk. 4.

Tidspunktet for lejeaftalens indgåelse har betydning for eksempel i forbindelse med lovændringer. Normalt vil lejekontraktens datering eller, hvis lejer og udlejer har underskrevet på forskellige datoer, den seneste datering være afgørende. Der er dog intet til hinder for, at en tidligere mundtlig lejeaftale kan lægges til grund, hvis bevis herfor kan føres. Er en lejekontrakt indgået, men udarbejdes der efterfølgende et tillæg eller foretages der ændringer i den oprindelige lejekontrakt, bliver det afgørende, om tillægget eller ændringen er så indgribende i den oprindelige lejeaftale, at der i realiteten foreligger en ny lejeaftale. Er der indrømmet lejer afståelsesret, vil indtræden af en ny lejer ikke i sig selv udløse en ny lejeaftale. Ved bytte derimod vil aftalen med den tilflyttende lejer være en ny lejeaftale, se for eksempel U 1996.340 Ø.
 Ved bekendtgørelse nr. 790 af 15. juni 2015 har Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter autoriseret en ny standardlejekontrakt, typeformular A, 9. udgave, af 1. juli 2015. Efter bekendtgørelsens § 4, stk. 3, var den tidligere typeformular A, 8. udgave, tillige autoriseret i en periode frem til den 1. oktober 2015, dog kunne det ikke aftales, at det lejede skal afleveres nyistandsat.
 Anvendes en blanket, der ikke er autoriseret, er bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, ugyldige, LL § 5, stk. 2, 2. led. Mere byrdefulde vilkår i en blanket erstattes således af lejelovgivningens deklaratoriske regler. Udlejer er derimod ikke afskåret fra at påberåbe sig individuelt fastsatte vilkår, når disse i øvrigt er lovlige. Sådanne vilkår indsættes i § 11 i den autoriserede blanket, sml. U 2015.3294/2 H om markedsleje i henhold til BRL § 15 a eller LL § 53, stk. 3-5.
 Til typeformularen hører en vejledning. Har lejeren ikke fået udleveret denne vejledning, anses typeformularen ikke for autoriseret, sml. T:BB 2016.611 Ø. Indeholder en lejeaftale ensartede lejevilkår for flere lejere i samme ejendom, og fremtræder vilkårene på en sådan måde, at lejeren må opfatte dem som standardiserede, sml. U 2014.2022 H, sidestilles forholdet med blanketter, LL § 5, stk. 3.