Bog: Boliglejeret - Grundbog
1.348,00 kr. 1.685,00 kr. inkl. moms

Boliglejeret behandler de fleste af de praktisk vigtige juridiske problemer, der opstår i relation til aftaler om lejemål i privat ejede ejendomme til beboelse.

Bogen er opdelt i følgende kapitler:

  1. Lejelovgivningen og dens anvendelsesområde
  2. Lejeaftalen
  3. Udlejers ydelse
  4. Lejers brug af det lejede
  5. Betalinger i lejeforhold
  6. Lejefastsættelse og -ændring
  7. Forbedringer og forbedringsforhøjelser
  8. Leverancer fra udlejer
  9. Beboerrepræsentation
  10.  Succession
  11.  Lejeaftalens ophør
  12.  Fraflytning
  13.  Lejers misligholdelse
  14.  Udlejers misligholdelse
  15.  Tvisteløsning

Nyt i denne udgave

Anden udgave af denne bog udkom i 2015, og selv om der ikke er sket betydelige lovændringer siden, har det pga. den meget omfattende, nye praksis været nødvendigt at opdatere værket.

Om forfatterne

Bogens forfattere er professor, lic.jur. Hans Henrik Edlund, Aarhus Universitet, og fhv. højesteretsdommer Niels Grubbe.

Bogens indhold

Indholdsfortegnelse:

1. Lejelovgivningen og dens anvendelsesområde
2. Lejeaftalen
3. Udlejers ydelse
4. Lejers brug af det lejede
5. Betalinger i lejeforhold
6. Lejefastsættelse og -ændring
7. Forbedringer og forbedringsforhøjelser
8. Leverancer fra udlejer
9. Beboerrepræsentation og talsmænd
10. Succession på udlejer- og lejerside
11. Lejeaftalens ophør
12. Fraflytning
13. Lejers misligholdelse
14. Udlejers misligholdelse
15. Tvisteløsning

Uddrag fra bogen (læs hele uddraget)

1. Lejelovgivningen og dens anvendelsesområde

1.1. Lejebegrebet
1.1.1. Lån til brug
Leje er brug mod vederlag. Der skal være tale om en brug, der har et omfang, som nogenlunde svarer til en ejers sædvanlige råden over tingen i faktisk henseende.1

1.1.2. Lån mod vederlag
Leje er brug mod vederlag.

U 1942.408 Ø: Vederlagsfri overladelse indtil videre af et værelse og et portrum til en slægtning faldt uden for lejeloven.

Vederlaget skal relatere sig til brugen og ikke til f.eks. særskilte leverancer fra udlejer, varme, vand, el, renholdelse eller lignende.

U 2006.449 H: Et alment boligselskab, der ejede to blokke af en parkbebyggelse på i alt 4 blokke, havde ved en aftale i 1982 i forbindelse med opførelsen fået overdraget brugsretten til parkeringspladser i en parkeringskælder under en af de øvrige blokke. Formålet var at tilgodese et myndighedskrav om, at boligselskabet skulle disponere over et vist antal p-pladser. Parkeringskælderen var en selvstændig ejerlejlighed, og boligselskabet skulle efter aftalen betale ejendomsskatter samt andel i fællesudgifter og visse driftsomkostninger. I september 2000 ophævede ejeren aftalen. Højesteret fastslog, at boligselskabets betaling af ejendomsskatter samt andel af fællesudgifter og visse driftsomkostninger måtte anses for betaling af vederlag for brugsretten, og at aftalen fra 1982 derfor – uanset baggrunden for og formålet med dens indgåelse – var omfattet af lejelovgivningen.

U 1961.623 V: Lejeloven omfattede ikke fribolig i et alderdomshjem mod betaling af varmebidrag, hvor det kunne pålægges beboerne at betale, dels til indvendig istandsættelse, dels om fornødent til forefaldende vedligeholdelsesudgifter.

Såfremt brugen i en periode er overladt lejefrit, f.eks. i en introduktionsperiode, foreligger leje, når denne første vederlagsfri brug efter aftalen skal fortsætte i brug mod vederlag.2 Det aftales undertiden, at lejer i en indledende periode får adgang til det lejede med henblik på indretning og istandsættelse. Såfremt adgangen til lokalerne alene gives til sådanne formål, foreligger der i denne periode ikke et lejeforhold, men det skyldes da, at lejerens brugsret er begrænset. Hvis lokalerne overlades til lejeren til anvendelse uden indskrænkning, så lejeren kan flytte delvis ind, er der tale om leje, selv om formålet med overladelsen er istandsættelse.

En aftale om vederlagsfri udvidelse af det lejede med yderligere, typisk sekundære rum må normalt betragtes som en aftale om ændring af det lejede og altså en lejeaftale. Der er dog principielt ikke noget i vejen for, at der i forbindelse med et lejemål om primære lokaler indgås en aftale om vederlagsfrit lån af sekundære lokaler, typisk depotrum. Hvis adskillelsen af de to aftaler er klar, vil den vederlagsfri overladelse ikke være omfattet af lejelovgivningen.

Terminerne for erlæggelse af vederlaget er ikke i sig selv afgørende for, om der foreligger leje. Der kan således være tale om et engangsvederlag, f.eks. i forbindelse med salg af en ejendom.

U 2003.2171 V: I 1993 blev en ejendom solgt, og en del af købesummen berigtigedes ved, at sælgeren fik livsvarig bopælsret i en del af ejendommen. I december 1997 flyttede sælgeren til en ældrebolig, men nægtede at lade bopælsretten aflyse, idet hun stadig håbede på at komme tilbage til ejendommen, skønt hun fra februar 1999 var tilmeldt folkeregisteret på ældreboligens adresse. Landsretten udtalte, at sælgeren måtte anses for at have opgivet sin bopælsret, og at forholdet derfor måtte sidestilles med den situation, der er omhandlet i lejelovens § 93, stk. 1, litra d. Køberens påstand om aflysning af bopælsretten blev derfor taget til følge.

U 1977.343 V: Antaget, at en ejendomssælgers forbeholdte boligret uden særskilt løbende vederlag var vederlagt gennem salgssummen og omfattet af lejelovgivningen.

U 1978.834 V: Sælger havde efter skødet ret til beboelse i to måneder efter overtagelsesdagen mod betaling af et månedligt beløb. Brugsforholdet ansås ikke for omfattet af lejelovgivningen. Dette beroede imidlertid på forholdets karakter af et sammensat retsforhold, se afsnit 1.1.6.

Det er ikke afgørende, om vederlag beregnes som et fast månedligt beløb, eller beregnes efter lejers økonomi, f.eks. efter omsætning, eller efter visse af udlejers udgifter, f.eks. refusion af udgifter til skatter, renholdelse, vedligeholdelse osv.

1.1.3. Varighed
Der stilles næppe krav om en vis mindste tidsmæssig udstrækning og i hvert fald ikke om uafbrudt brug.3 Hvor brugen er overladt på enkelte af ugens dage eller enkelte af døgnets timer, kan der således godt foreligge et lejemål, selv om brugen på de øvrige dage eller timer er overladt til andre eller udøves af ejeren selv.

U 1954.1026 Ø: Lejeloven anvendelig i et tilfælde, hvor lokaler var udlejet til danseundervisning i tidsrummet 15.30-24.00, mens ejeren selv brugte lokalerne om formiddagen.

U 1959.581 Ø: Lejeloven anvendelig i et tilfælde, hvor lokaler var overladt til lejeren til brug to gange ugentlig og kun i vinterhalvåret.

Om enkeltstående meget kortvarig benyttelse, se:

Fuldmægtigen 1960.15 V: Udlejning af en hal for en enkelt dag med henblik på et reklameshow. Vestre Landsret fandt »efter lejemålets karakter, herunder begrænsningen i tid til en enkelt dag«, at lejemålet ikke henhørte under lejelovens bestemmelser. Krag Jespersen 1, s. 64 antager, formentlig med rette, at den generelle henvisning til lejeforholdets karakter må indebære, at den tidsmæssige udstrækning ikke var tilstrækkelig til at holde forholdet uden for lejebegrebet og lejelovgivningen.

Leje af værelse i pensionat eller på hotel er som følge af en særlig lovhjemmel holdt uden for lejelovgivningen, jf. lejelovens § 1, stk. 3, 1. led. Det samme gælder leje til ferie eller fritidsmæssige forhold, hvis lejeaftalen er indgået den 1. juli 2015 eller senere, jf. bestemmelsens 2. led, se afsnit 1.2.3.