Erhvervslejemål

Endeligt er den her! En ny og opdateret 9. udgave af Erhvervslejemål er nu udkommet! 

Denne 9. udgave er omskrevet i forhold til tidligere udgaver og behandler bl.a. følgende emner:

• Det erhvervslejeretlige univers og historik
• De sædvanlige hovedpunkter i en lejeaftale gennemgås og kommenteres
• Parternes retsstilling under lejemålets løbetid
• Markedslejeregulering
• Faldgruberne i forhold til lejeregulering ud over markedsleje
• Afståelse og opsigelse
• Parternes misligholdelsesbeføjelser
• Lejemålets fraflytning

Målgruppe

Erhvervslejemål er skrevet til advokater, ejendomsmæglere, ejendomsadministratorer, studerende, boligretter samt andre, der beskæftiger sig professionelt med erhvervslejeret.

Om forfatteren

Jeppe Wedel Nielsen er advokat i advokatfirmaet Gangsted-Rasmussen og har gennem mange år arbejdet med erhvervslejeret.

-----------------------------------------------------------------------------------------------

Indholdsfortegnelse

Kapitel 1
Erhvervslejelovgivningen
Kapitel 2
Lejeaftalens indgåelse
Kapitel 3
Andre brugsaftaler
Kapitel 4
Forhold under lejemålets løbetid
Kapitel 5
Markedslejeregulering
Kapitel 6
Aftalt lejeregulering i bestående lejemål
Kapitel 7
Lejemålets overgang
Kapitel 8
Opsigelse
Kapitel 9
Ophævelse
Kapitel 10
Lejers fraflytning
Kapitel 11
Retssager om erhvervslejemål
Kapitel 12
Særlige spørgsmål
Kapitel 13
Erhvervslejelovens ikrafttrædelses- og overgangsregler

Litteratur
Domsregister
Stikordsregister

----------------------------------------------------------------------------------------------

Uddrag af bogen

Kapitel 1
Erhvervslejelovgivningen

1.1. Erhvervslejerettens univers
Erhvervslejeretten behandler retsforholdet mellem udlejer og lejer i forbindelse med leje af lokaler, der anvendes til andet end beboelse. Dette retsforhold adskiller sig fra andre retsforhold ved, at de typisk har en længere varighed, ligesom selve lejemålet oftest er en forudsætning for lejerens erhvervsudøvelse.
    Det indebærer, at der er behov for en beskyttelse af lejeren i form af gennemskuelighed (særligt i relation til, hvad lejer skal betale af ydelser) og i en begrænsning i udlejers muligheder for at opsige lejemålet. Omvendt skal udlejer som ejer af den ejendom, hvori lejemålet er beliggende, have mulighed for at udvikle og sælge ejendommen, uden at retsforholdet med lejeren forhindrer dette. Erhvervslejeretten har således det overordnede mål at finde en balance mellem disse hensyn.
    Området er reguleret af erhvervslejeloven. Denne lov regulerer imidlertid alene parternes retsstilling, når andet ikke er aftalt bortset fra lovens præceptive regler. Loven tager således i vid udstrækning udgangspunkt i et princip om aftalefrihed. Hermed adskiller erhvervslejeloven sig fra den almindelige lejelov, hvor de sociale hensyn til lejeren i væsentligt omfang begrænser parternes adgang til frit at kunne aftale deres retsstilling.
    Selvom erhvervslejeloven således væsentligt afviger fra lejeloven, bygger erhvervslejeloven alligevel på mange af de principper og regler, der findes i lejeloven. Dette indebærer, at lejelovens regler, forarbejder og dertil knyttet praksis på en række områder helt eller delvist finder anvendelse, når gældende erhvervslejeret skal fastlægges.

1.2. Baggrunden for erhvervslejeloven

1.2.1. Lovgivningen om erhvervslejemarkedet i historisk perspektiv

1.2.1.1. Lejeloven
Før 1937 var retsforholdet mellem udlejer og lejer i erhvervslejemål stort set alene reguleret af aftaleretten. Der fandtes således ingen lovgivning, der regulerede forholdene omkring erhvervsleje. For boliglejeretten var der i 1916 vedtaget en lov, der indeholdt en vis kontrol med huslejestigninger. Denne blev i 1923 udbygget med princippet om, at parterne kunne kræve lejen reguleret til det lejedes værdi, hvor værdien blev fastlagt ved en sammenligning med det almindeligt gældende lejeniveau for lejemål af tilsvarende beskaffenhed.
    Ved lejeloven af 1937 blev der for første gang for hele landet indført gældende regler om retsforholdet mellem parterne i lejeforholdet. 1937- loven, der var båret af et særligt ønske om at beskytte lejeren, danner med visse ændringer og udvidelser stadig grundlaget for den gældende lejelovgivning. Lejeloven af 1937 undergav princippet om aftalefrihed forskellige begrænsninger, idet en række af lovens regler slet ikke kunne fraviges ved parternes aftale, mens andre regler kun var gældende, hvis intet andet var aftalt mellem parterne.
    Loven tog ikke stilling til lejefastsættelsen, men indeholdt alene bestemmelser om nedsættelse af misforholdsleje. Vedrørende opsigelse bestemte lejeloven, at et lejemål som hovedregel fortsatte uopsigeligt fra udlejerens side i perioder på 5 år for erhvervs- og forretningslokaler. Samtidigt med lejeloven vedtog Folketinget lov nr. 55 af 23. marts 1937 om beskyttelse af erhvervsvirksomhed i lejet ejendom, der gav den
forretningsdrivende lejer en ret til de af denne skabte værdier (den oparbejdede
goodwill). Denne lov havde således til formål at sikre, at udlejer ikke kunne overtage den kundekreds, som lejer havde opbygget.
    Ved en ny lejelov af 1951 blev loven om beskyttelse af erhvervsvirksomheder i lejet ejendom optaget som et særligt kapitel i lejeloven. Loven kom til at omfatte ethvert lejemål om hus eller husrum, og der indførtes boligretter overalt i landet. Loven gav endvidere udlejer i erhvervslejemål ret til at forhøje lejen med indtil 35 pct. over den leje, der gjaldt den 1. september 1939.
    Bortset fra beskyttelse af lejers goodwill og adgangen til procentvis regulering af lejen, fandtes der ikke andre særregler for erhvervslejemål før 1979, hvor den nuværende lejelov trådte i kraft. Denne lejelov indeholdt en lang række bestemmelser, der gjaldt for både bolig- og erhvervslejemål samt bestemmelser, der alene var gældende for erhvervslejemål (herunder om afståelse, opsigelse, lejers brug mv.).

1.2.1.2. Erhvervslejereguleringsloven
Ejendomsmarkedet oplevede i perioden 1985-1988 en kraftig stigning i erhvervslejen. På baggrund af dette udskiltes i 1988 bestemmelserne om lejeforhøjelse og lejenedsættelse i en ny selvstændig lov om leje af erhvervslokaler mv. (erhvervslejereguleringsloven). Oprindeligt var formålet, at loven skulle regulere hele erhvervslejeområdet, men lovforslaget kunne ikke samle flertal, og resultatet blev en begrænset erhvervslejelov med ikrafttræden 1. januar 1989, der alene regulerede lejefastsættelsen, mens alle andre forhold fortsat var reguleret i lejeloven.
    Efter erhvervslejereguleringsloven skulle lejeforhøjelser optrappes over en 4-årig periode med en 1/4 pr. år, mens lejenedsættelser kunne gennemføres med virkning 1 år efter lejemålets start. Ejendomsmarkedet kollapsede imidlertid i 1989, hvorefter udlejning skete til kraftigt reducerede m2-priser. Lejerne krævede lejenedsættelse og fik den ofte e’t år efter kontraktens underskrift. Erhvervslejeloven blev derfor på
ny ændret pr. 1. januar 1992, hvorefter udlejer og lejer blev mere ligestillede. Lejer kunne ikke kræve lejenedsættelse før 4 år efter lejemålets begyndelse eller 4 år efter seneste lejenedsættelse. Bevisbyrdereglerne blev harmoniseret. Hvis lejen skulle reguleres på anden måde end til det lejedes værdi, skulle udlejer i lejeaftalen give illustrerende regneeksempler, som viste lejens størrelse i en 12-årig periode efter lejeaftalens indgåelse.

1.2.1.3. En ændring i lejeloven
Der blev parallelt med ændringen af erhvervslejereguleringsloven gennemført
ændringer i lejeloven. Hvis lejer udover basisleje skulle betale fællesudgifter mv., skulle det specifikt fremgå af lejeaftalen, hvilke udgifter det drejede sig om, og udgiftsarten skulle beløbsangives. På samme måde skulle udlejer i varmeregnskabet angive, hvilke udgifter der skulle betales udover rene brændselsudgifter. Var disse specifikationskrav ikke opfyldt, kunne udlejer ikke opkræve de pågældende udgifter,
hvis lejer gjorde indsigelse.

1.2.1.4. Et forslag til en selvstændig erhvervslejelov
I sommeren 1994 nedsatte den daværende regering en lejelovskommission, som skulle vurdere den eksisterende lejelovgivning og fremkomme med forslag til en ny lejelov. Kommissionen foreslog i sin betænkning (nr. 1331 i februar 1997), at der blev udarbejdet en helt ny erhvervslejelov, idet den daværende opsplitning af lejefastsættelsen i erhvervslejereguleringsloven og øvrige forhold i lejeloven fandtes uhensigtsmæssig. Derudover blev det fremhævet i betænkningen, at de mange lejerbeskyttende regler og den udprægede mangel på aftalefrihed på erhvervslejeområdet var utidssvarende, idet udviklingen var gået fra små lejere til større enheder i form af butikskæder o.l. Der var således behov for en samlet og mere smidig erhvervslejelovgivning, hvilket i særlig grad skulle tilgodese investorernes interesse i forudberegnelighed i lejefastsættelsen.

1.2.2. Erhvervslejeloven
På grundlag af Lejelovskommissionens betænkning fremsatte boligministeren den 10. december 1997 lovforslag nr. 129 om leje af erhvervslokaler. Forslaget blev stærkt kritiseret; navnlig udlejers adgang til at genforhandle og opsige lejeaftalen. Butikslejemål ville blive hårdt ramt, sagde Handelsstandens Interesseorganisationer.
Lovforslaget blev ikke færdigbehandlet i folketingssamlingen, og forslaget blev ikke genfremsat i folketingssamlingen 1998/99.

1.2.2.1. Aftale mellem udlejer og lejerorganisationer
Udlejer- og lejerorganisationer indgik den 8. januar 1999 en aftale med
forslag til ændringer i lovforslag nr. 129. Navnlig:

• en lettere adgang for parterne til at få lejen reguleret til »markedslejen «. Det er det begreb, der har erstattet »det lejedes værdi«.
• en begrænsning i adgangen til at opsige erhvervsbeskyttede lejemål (butikker).
• for ikke-erhvervsbeskyttede lejemål en adgang til at indgå aftale om, at lejeaftalen kan genforhandles hvert 8. år og i mangel af enighed om fremtidige vilkår da adgang for udlejer til at opsige lejer.
• Endelig skulle en ny erhvervslejelov gælde for både nye og for allerede indgåede lejeaftaler.

1.2.2.2. Lovforslagets formål
På dette grundlag fremsatte ministeren den 13. oktober 1999 lovforslag nr. 33 om lov om leje af erhvervslokaler mv.
    Efter bemærkningerne til lovforslaget er formålet at opnå et mere smidigt og velfungerende erhvervslejemarked – et marked, som dels tilgodeser behovet for lejeaftaler indgået mellem kyndige parter tilpasset det enkelte lejemål, dels tilgodeser behovet for, at lejevilkår løbende kan tilpasses udviklingen i markedslejen samtidig med, at lejeren har tryghed med hensyn til sin forbliven i de lejede lokaler.
    For så vidt angår erhvervsbeskyttede lejemål, typisk butikker, er formålet
at give disse virksomheder mulighed for at etablere sig og drive virksomhed i byerne til gavn for et levende og varieret bymiljø. Formålet er også at lette generationsskiftet i de virksomheder, der drives fra lejede erhvervslokaler. Endelig skulle loven indebære en væsentlig forenkling af erhvervslejelovgivningen.

1.2.2.3. Erhvervslejelovens hovedpunkter
Den leje, parterne aftaler, ligger fast i 4 år. Herefter kan både lejer og udlejer kræve lejen reguleret til markedsleje, jf. § 13. Når lejen på ny er blevet reguleret til markedslejen, gælder der en ny 4-årig fredningsperiode. 4-års-perioden og fordelingen over 4 år er ikke længere præceptive bestemmelser.
    En erhvervslejer kan fortsat ikke frit opsiges. Hvis udlejer vil benytte de lejede lokaler eller ombygge det lejede, kan han opsige lejeren, jf. § 61, stk. 2. Lejeren har krav på godtgørelse, hvis han som butiksindehaver er erhvervsbeskyttet, jf. § 66, stk. 3 – bestemmelsen kan ikke fraviges ved aftale. Erhvervsbeskyttede og ikke-erhvervsbeskyttede lejemål har endvidere krav på erstatning ved opsigelse – denne bestemmelse kan kun fraviges ved aftale for ikke-erhvervsbeskyttede lejemåls vedkommende, jf. § 66, stk. 2 og § 62 modsætningsvis.
    For ikke-erhvervsbeskyttede lejemåls vedkommende har udlejer mulighed for hvert 8. år at kræve en genforhandling af lejevilkårene under iagttagelse af formelle regler. Hvis der ikke opnås enighed om nye vilkår, kan lejer opsiges, jf. § 14. Ret til genforhandling kræver en aftale herom mellem udlejer og lejer.
    Boligministeriet udarbejder ikke længere typeformularer – senest typeformular H, 1. udgave af 2. januar 1996. Nu er parternes lejeaftale – uanset kvalitet – afgørende. Den omdiskuterede bestemmelse i lejelovens § 5 om, at der ved anvendelse af blanketter skal ske fremhævelse af de bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver ham færre rettigheder end angivet i loven, er udgået.
    Tvister om erhvervslejemål kan enten afgøres i boligretten eller af en voldgiftsret. De fleste erhvervslejesager afgøres i boligretten. Voldgift i erhvervslejesager er ikke blevet den succes, man forventede. 
    Loven trådte i kraft 1. januar 2000 og har virkning for lejeaftaler, der indgås efter dette tidspunkt samt for allerede indgåede lejeaftaler, jf. § 86, stk. 1 og 2. Erhvervslejeloven har et særligt kapitel om regulering af lejen i lejeaftaler indgået før 1. januar 2000. Her og i § 89 har lovgiver søgt at løse de vigtigste overgangsproblemer. Der er imidlertid ikke enighed om, hvorvidt ikrafttrædelses- og overgangsreglerne er udtryk for en udtømmende regulering. Problemstillingen behandles i kapitel 13.