Det lejedes værdi

Få overblik over lejeloven og boligreguleringslovens regler om fastsættelse af det lejedes værdi.

Reglerne om huslejefastsættelse og -regulering er meget komplekse og kan være vanskelige at håndtere – både materielt, processuelt og i samspil med andre regler.

Denne fremstilling tilbyder overblik over regelområdet, herunder bl.a. en redegørelse for, hvilke regler der er gældende for lejens fastsættelse ved udlejning af beboelseslejemål i såvel store huse som »småhuse«, herunder ved udlejning af ejerlejligheder og andelsboliger. Dette er et tema, der er relevant for såvel professionelle boligudlejere såvel som andre boligejere, som ønsker et mere dybdegående kendskab til reglerne, herunder f.eks. udlejere, der vil udleje deres beboelseslejemål som »gennemgribende moderniserede« efter reglerne om det lejedes værdi.

Bogen kombinerer et videnskabeligt tilsnit med praktisk anvendelighed og gennemgår herigennem også huslejenævns og domstoles behandling af tvister om lejens størrelse – bl.a. andet kravene til bevisførelsen, når størrelsen af det lejedes værdi skal dokumenteres.

Nyt i 4. udgave

I forhold til 3. udgaven fra 2014 er bogen opdateret med ny teori og retspraksis. Endvidere er der i et vist omfang inddraget nye problemstillinger i relation til – og nye vinklinger på – de indeholdte emner, herunder omfattende kommentarer til de lands- og højesteretsdomme, der er afsagt om emnerne siden 3. udgaven.

Målgruppe

Advokater, udlejere, lejere, ejendomsadministratorer, medarbejdere i huslejenævnssekretariaterne og andre, der arbejder med lejeret og huslejefastsættelse.

Om forfatteren

Jakob Juul-Sandberg er ansat på Syddansk Universitet i Odense, hvor han siden 2005 har forsket og undervist i lejeret og andre formueretlige fag. Han er også forfatter til en række andre videnskabelige publikationer om lejeretlige emner. Forfatteren har i en periode været konstitueret som byretsdommer, og han har siden 2013 været formand for huslejenævnet i Randers Kommune.

Bogens indhold

Indholdfortegnelse:

• Kapitel 1: Introduktion
• Kapitel 2: Lovgrundlaget
• Kapitel 3: Fastsættelse af det lejedes værdi
• Kapitel 4: Det lejedes værdi og lejeændringer
• Kapitel 5: Det lejedes værdi ved lejeregulering efter BRL kap. II-IV
• Kapitel 6: Det lejedes værdi og BRL § 29 c
• Kapitel 7: Processen ved fastsættelse af det lejedes værdi
• Kapitel 8: Hovedkonklusioner og retspolitiske overvejelser

Uddrag fra kapitel 1: Introduktion (læs hele uddraget)

Baggrund
Siden 1916 har der i dansk ret været særlige regler, der indskrænker aftalefriheden for parterne i et lejeforhold, når huslejen for et givent lejemål skal fastsættes. Den første lovregulering af huslejeforhold i Danmark skete således ved indførelse af et huslejestop i forbindelse med 1. verdenskrig. Bestemmelsen om en lejers adgang til ved domstolene at få tilsidesat og ændret en husleje, når den skønnedes at stå i misforhold til »det lejedes værdi«, blev første gang indført i lejelovgivningen i 1923. Lovreguleringen af lejeforhold har siden i vidt omfang indeholdt regler, der har medført begrænsninger for aftaleparterne i adgangen til at fastsætte størrelsen af den leje, som gyldigt kan kræves hos lejeren.

Lovfæstningen af de bestemmelser, der regulerede lejeforhold, skulle være en kodificering af gældende (obligations)ret, og i vidt omfang er lejelovgivningens regler også i dag fortsat udtryk for almindeligt benyttede aftale- og kontraktsretlige regler. Reglerne om det lejedes værdi, og de øvrige regler i lejelovgivningen, der indeholder begrænsninger i et lejeforholds parters frie adgang til at aftale huslejens størrelse, udgør dog i betydeligt omfang en undtagelse hertil.

Regelsættet er historisk betinget, og reglerne havde oprindeligt til formål at sikre mod stigende leje i perioder med boligmangel og derved sikre at lejelovens uopsigelighedsprincip ikke blev illusorisk. Uden begrænsninger i adgangen til at kræve lejeforhøjelser ville udlejere, gennem betydelige og for lejeren uacceptable lejeforhøjelser, kunne presse lejerne til selv at foretage opsigelse af deres lejemål. De præceptive regler, der regulerer parternes retsstilling i beboelseslejeforhold, herunder regler, der indeholder anvendelsen af begrebet det lejedes værdi, er endvidere fortrinsvis begrundet i boligpolitiske og sociale beskyttelseshensyn. Det overordnet formål med huslejereguleringen er således fortsat primært at beskytte lejeren som den svagere part i lejeforholdet, og hensynene bag reglerne svarer i den sammenhæng overordnet til de hensyn, der gør sig gældende for forbrugerretlige regler i øvrigt.

Der er dog tale om en varetagelse af nogle særlige interesser, der ikke gør sig gældende for de fleste andre formueretlige kontrakttyper. Derfor afviger reglerne inden for denne del af lejeretten alligevel i væsentligt omfang fra »almindelig« obligationsret, og udgør et særligt reguleret retsområde inden for formueretten.

Huslejereguleringen i Danmark er ikke blevet væsentligt indskrænket over tid, og reglerne er i dag stadig komplekse og i nogen grad uoverskuelige. Anvendes de forkerte regler, eller fortolkes de »rigtige« regler forkert, kan det have væsentlige konsekvenser for såvel udlejer som den lejer, der ikke kan vurdere, om den leje, der skal betales, er ugyldigt fastsat. Det er derfor nødvendigt og afgørende ved indgåelse og ændring af lejeaftaler, at parterne har kendskab til de gældende regler og deres samspil. 

Om indholdet 
Denne komplekse huslejeregulering, som fortsat består i Danmark, udgør grundlaget for fremstillingens emne, som er en analyse af begrebet »det lejedes værdi« og de retlige aspekter af anvendelsen af dette begreb ved huslejefastsættelse i private beboelseslejemål. Det lejedes værdi er (fortsat) et af grundbegreberne inden for den eksisterende lejelovgivnings præceptive regulering af aftaler om huslejens størrelse. Det udspringer i dag af bestemmelsen i lejelovens § 47, stk. 2. Hovedbestemmelserne i lejeloven8 (herefter LL) om det lejedes værdi, som samtidig vil være »omdrejningspunktet« for analyserne, har følgende ordlyd:

LL § 47, stk. 1 og stk. 2:

Stk. 1. »Er lejen væsentlig lavere end det lejedes værdi, kan udlejeren under iagttagelse af § 66 forlange lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses der bort fra:

a) lejeforhøjelser efter §§ 58, stk. 3 og 4, og 62 b og forbedringer efter § 46 a, stk. 3, § 58, stk. 3, og § 62 b, 
b) lejeforhøjelse efter § 58 a og aftalte forbedringer efter kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, 
c) lejeforhøjelser efter § 63 b, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010, og forbedringer, der er udført for beløb omfattet af § 63 a, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010, 
d) lejeforhøjelser og forbedringer efter § 53 i lov om sanering og efter § 60 i lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993, 
e) lejeforhøjelse og forbedringer efter § 60, stk. 3-6, i lov om byfornyelse og boligforbedring, 
f) lejeforhøjelse og forbedringer efter lov om byfornyelse, 
g) lejeforhøjelser uden fradrag af tilskud og forbedringsarbejder med hertil knyttede nødvendige følgearbejder efter lov om privat byfornyelse, og 
h) forbedringer, som lejeren har udført for egen regning med udlejerens tilladelse.

Ved den første lejefastsættelse for forbedringer, hvortil der er ydet støtte efter lov om sanering eller lov om byfornyelse og boligforbedring, finder reglen i litra d dog ikke anvendelse.«

Stk. 2. »Ved afgørelse efter stk. 1, 1. pkt., skal der foretages en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Ved sammenligningen ses bort fra lejemål, der er forbedret efter § 58, stk. 3, og § 62 b, samt lejemål omfattet af kapitel VIII A, § 53, stk. 3-5, og lov om privat byfornyelse samt kapitel 5 i lov om byfornyelse. Ligeledes ses bort fra lejemål i ejendomme, der er omfattet af en beslutning efter lov om byfornyelse og boligforbedring, hvortil der efter samme lovs § 67, stk. 2, er meddelt bindende tilsagn efter udgangen af 1994, medmindre lejemålet er beliggende i en ejendom, der er omfattet af en beslutning, hvor udlændinge-, integrations- og boligministeren har tilladt, at bestemmelserne om lejefastsættelse i kapitel VII i lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993, fortsat finder anvendelse efter udgangen af 1994. Der ses tillige bort fra lejemål i ejendomme, som er omfattet af en beslutning efter lov om byfornyelse eller en aftale om grøn byfornyelse efter kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer.«

LL § 49, stk. 1, og stk. 2: 
Stk. 1. »Er lejen væsentligt højere end det lejedes værdi, kan lejeren forlange lejen nedsat til et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. Ved vurdering af lejen og det lejedes værdi finder reglen i § 47, stk. 1, tilsvarende anvendelse.« 
Stk. 2. »Ved afgørelse efter stk. 1 skal der tages hensyn til de i § 47, stk. 2, nævnte omstændigheder.«

Som følge af lovgrundlagets udformning kan det ofte være en vanskelig opgave at håndtere reglerne i sig selv – både materielt, i processuel henseende, såvel som i samspil med andre retsregler, der griber ind i kontraktparternes muligheder for at aftale huslejens størrelse. Det stiller retsanvenderen over for en vanskelig opgave, når det lejedes værdi skal fastsættes, når størrelsen af en aftalt husleje eventuelt skal korrigeres, eller en lejeændring gennemføres.

Anvendelsen af det lejedes værdi som grundlag for aftalekorrektion kan således være behæftet med en række juridiske problemer9 . Disse problemstillinger har ikke tidligere været undergivet nogen samlet selvstændig teoretisk behandling i den juridiske litteratur. Emnet er på den baggrund valgt, fordi der netop synes at være et behov for en sådan sammenhængende juridisk behandling af det lejedes værdi som begreb.