Fast ejendom - Regulering og køb

OBS: En online bog kan kun købes i abonnement til Karnov Online, og onlineabonnementet løber indtil du opsiger det skriftligt. Det første år af onlineabonnementet er prisen den samme som den trykte udgave. Herefter er prisen i løbende abonnement kun 25 % af første års pris. Læs mere om onlinebøger her.

Fast ejendom – Regulering og køb

Denne bog giver en indføring i det retsgrundlag, der er styrende for udfaldet af de mange privatretlige tvister og tvister med offentlige myndigheder, som fast ejendom giver anledning til. Den indeholder fyldige henvisninger til nyere retspraksis og administrativ praksis.

I forhold til den privatretlige regulering af fast ejendom fokuserer fremstillingen især på fem emner:

• Købers mulighed for indsigelser om at den faste ejendom lider af en mangel, herunder betydningen af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.
• Servitutretten, herunder hvordan privatretlige servitutter stiftes, fortolkes, håndhæves og ophører
• Den almindelige naboret
• Det privatretlige miljøansvar, herunder miljøskadeerstatningslovens objektive ansvar
• Reglerne om hævd
  
  

I forhold til den offentligretlige regulering af fast ejendom koncentrerer fremstillingen sig om de i praksis mest almindelige problemstillinger, såsom byggetilladelser, lokalplaner, landzonetilladelser, byggelinjer, beskyttede biotoper, forureningskortlægning, miljøbeskyttelse og forureneransvar samt reguleringen af affald og spildevand.

Bogen belyser tillige, hvordan de traditionelle reguleringslove ofte må anvendes i lyset af EU-regler og gennemgår EU-Domstolens praksis i forhold til miljøvurderingsreglerne (VVM og SMV) samt den EU-retlige beskyttelse af de såkaldte Natura 2000-områder og bilag IV-arter.

Ekspropriation af den faste ejendom og offentlig overtagelsespligt er udskilt til særskilt belysning i bogens sidste kapitel, hvor Den Europæiske Menneskerettighedsdomstols nyere praksis om beskyttelsen af privat ejendom tillige omtales.

Nyt i 4. udgave

Siden bogens 3. udgave er der foretaget en omfattende omarbejdning af fremstillingen, hvilket navnlig gælder kapitel III og kapitel IV om den privatretlige henholdsvis offentligretlige regulering af fast ejendom. Flere nye afsnit er endvidere kommet til siden den forrige udgave, herunder kapitel V, afsnit 6 om affald og spildevand, kapitel VI, afsnit 2.7 om ekspropriationens retsvirkninger og ugyldighed og kapitel VI, afsnit 2.10.2 om beskyttelsen af privat ejendom i EU’s charter.

Fremstillingen er ført ajour indtil den 1. juli 2022 med den nyeste lovgivning, praksis og litteratur.

Målgruppe

Bogen er skrevet som en lærebog med en indføring i den privatretlige og offentligretlige regulering af fast ejendom. Den vil derudover kunne anvendes af kommuner samt praktiserende jurister og advokater, der beskæftiger sig med rådgivning og tvister om køb og/eller regulering af fast ejendom.

Om forfatterne

Peter Pagh er dr.jur. og har været professor i miljøret ved Det Juridiske Fakultet, Københavns Universitet siden 1999.

Thomas Haugsted er ph.d.-studerende i miljøret ved Det Juridiske Fakultet, Københavns Universitet og advokatfuldmægtig hos Poul Schmith/Kammeradvokaten.

Forfatterne udgør en del af redaktionen af Miljøretlig Forskningsportal (MRF), der er en database for afgørelser og domme af miljøretlig relevans. Portalen kan tilgås uden abonnement på www.jura.ku.dk/miljoeretlig-forskningsportal.

______________________________________________________________________________________________

Indhold

Kapitel 1 - Introduktion

Kapitel 2 - Handel med fast ejendom

Kapitel 3 - Privatretlig regulering af den faste ejendom

Kapitel 4 - Offentligretlig regulering af den faste ejendom

Kapitel 5 - Forurening af og fra fast ejendom

Kapitel 6 - Ekspropriation og hævd

____________________________________________________________________________________________

Uddrag af bogen

4. Miljøvurdering af planer og projekter (SMV og VVM)

I de foregående afsnit er belyst byggelovens regler om byggetilladelse og påbud og planlovens centrale regler om landzonetilladelse, kommune- og lokalplaner samt forbud efter planlovens § 14. Som anført flere gange tidligere er tilladelser, påbud og forbud forvaltningsafgørelser, der er omfattet af forvaltningsloven og officialprincippets krav om tilstrækkelig oplysning af sagen. Selv om også generelle retsakter som fx planer efter planloven kan være omfattet af forvaltningslovens
afgørelsesbegreb, har forvaltningsloven i praksis begrænset betydning for planer, da de fleste af lovens centrale bestemmelser alene gælder for parter, der sjældent optræder ved generelle retsakter. I stedet gælder der særlige regler i planlovens kapitel 6 om forudgående offentlig høring mv., jf. afsnit 3.6.5.
Ved siden af de nævnte krav til forberedelsen af retsakter, der regulerer rådigheden over fast ejendom, er der i mange tilfælde krav om miljøvurdering og offentlig høring af planer og programmer efter direktiv 2001/42 om vurdering af bestemte planers og programmers indvirkning på miljøet (SMV-direktivet) og af konkrete projekter efter direktiv 2011/92 om vurdering af visse offentlige og private projekters indvirkning
på miljøet (VVM-direktivet). Disse EU-direktiver er i dansk ret navnlig gennemført i lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM) (miljøvurderingsloven), hvis regler stiller supplerende krav til fremgangsmåden, når offentlige myndigheder giver tilladelse til visse projekter og vedtager bestemte planer og programmer, der kan påvirke miljøet, ligesom reglerne har betydning for
tilladelsernes og planernes gyldighed. På denne måde kan miljøvurderingsreglerne
siges at udgøre specielle forvaltningsretlige regler, der supplerer de almindelige sagsbehandlingsregler om sagsoplysning, høring, begrundelse, rekursadgang osv. Det er disse regler om miljøvurdering af planer og programmer samt projekter, der er emnet for dette afsnit.
Planer og programmer omfatter i denne sammenhæng ikke alene planer efter planloven, men også andre offentlige beslutninger, der fastsætter sektorspecifikke rammer for den fremtidige arealanvendelse eller for etablering af virksomheder som fx spildevandsplaner og vandforsyningsplaner. Ved projekter forstås bl.a. anlægsarbejder og en række andre indgreb i det naturlige miljø, hvilket fx omfatter byggeri, anlæg af veje og industrivirksomheder samt råstofindvinding.

Tidligere var VVM-direktivet primært implementeret i planlovens system som en del
af kommuneplantillægsproceduren, mens SMV-direktivet var gennemført i lov om
miljøvurdering af planer og programmer (der dengang gik under betegnelsen miljøvurderingsloven). Den tidligere gennemførelse af VVM-direktivet var præget af
mange misforståelser, bl.a. fordi VVM-direktivets anvendelsesområde er langt mere
omfattende, end de danske myndigheder oprindeligt antog, hvilket også har vist
sig at være tilfældet for SMV-direktivet. Problemerne med gennemførelsen og anvendelsen af de to direktiver skyldes bl.a., at de processuelle regler om miljøvurdering af planer og projekter adskiller sig fra den traditionelle danske regulering af fast ejendom, hvor proceskrav og materielle krav normalt anskues samlet. Med virkning fra 16. maj 2017 blev den danske gennemførelse af de to direktiver samlet i én lov – miljøvurderingsloven – der også gennemførte ændringen af VVM-direktivet ved direktiv 2014/52. Samtidig blev den tidligere lov om miljøvurdering af planer og programmer og VVM-reglerne i bl.a. planloven ophævet.

Miljøvurderingsloven er udformet som en horisontal lov, der omfatter alle planer og projekter som afgrænset i loven, uanset hvilken myndighed der vedtager planen eller projektet, og uanset efter hvilken lov planen eller projektet vedtages. Den eneste undtagelse er, hvis det af en anden lov udtrykkeligt fremgår, at projekter eller dele af projekter skal miljøvurderes efter den pågældende anden lov, jf. lovens § 4, stk. 3.
Dette indebærer, at miljøvurderingslovens VVM-regler ikke omfatter en række projekter på Transportministeriets ressortområde såsom statslige vej- og jernbaneanlæg, jf. lov nr. 658 af 9. juni 2016, der tilføjede VVM-regler i bl.a. vejloven og jernbaneloven. Derimod gælder miljøvurderingslovens SMV-regler for de forslag til planer, der måtte blive fremsat under fx vejloven og jernbaneloven. Miljøvurderingslovens VVM-regler gælder heller ikke for husdyrbrug, jf. husdyrbruglovens § 4 a, hvor reglerne i stedet er søgt integreret i en særlig godkendelsesordning.138 I det følgende fokuseres alene på reglerne i miljøvurderingsloven og de to EU-direktiver.

4.1 Indholdet i miljøvurderingsloven – oversigt

For planer omfattet af miljøvurderingsloven kan indholdet i loven kort beskrives således: Den myndighed, som vil vedtage en plan omfattet af reglerne, skal efter § 8 gennemføre en miljøvurdering af forslaget til planen. Ved mindre ændringer af planer, der tidligere har været miljøvurderet, og for planer, der kun omfatter et mindre geografisk område, skal myndigheden i første omgang træffe en screeningsafgørelse om, hvorvidt en miljøvurdering er nødvendig (§ 10) i overensstemmelse med de i bilag 3 anførte kriterier og efter høring af berørte myndigheder (§ 32, stk. 3, nr. 1). Hvis konklusionen er, at en miljøvurdering af planforslaget ikke er nødvendig, skal denne afgørelse offentliggøres (§ 33) og kan
påklages (§ 48, stk. 1 og 3).
Hvis forslaget til planen derimod skal miljøvurderes, skal myndigheden udarbejde en miljørapport, der opfylder kravene i § 12 og bilag 4. Herefter sendes forslaget til planen med ledsagende miljørapport i offentlig høring og høring af berørte myndigheder og stater (§ 32, stk. 3, nr. 3). I § 40, stk. 1 og 2, er der særlige regler om forebyggelse af interessekonflikter som følge af dommen i sag C-474/10, Seaport (NI) m.fl. Hvis planen kan få grænseoverskridende virkninger, skal miljøministeren
underrettes (§ 38). Ved den endelige vedtagelse af planen skal myndigheden inddrage miljørapporten og bemærkningerne fra den offentlige høring, uden at myndigheden dog er bundet heraf, ligesom myndigheden skal udarbejde en sammenfattende redegørelse, der bl.a. beskriver, hvordan miljøhensyn er integreret i planen, og hvordan bemærkningerne fra høringen er indarbejdet (§ 13). Den vedtagne plan, miljørapporten og den sammenfattende redegørelse skal offentliggøres (§ 34). Indsigelser om, at der mangler miljøvurdering, eller at miljøvurderingen ikke modsvarer lovgivningens krav, kan påklages til Miljø- og Fødevareklagenævnet eller et andet rekursorgan (§ 48, stk. 2 og 4).
For projekter omfattet af loven kan indholdet i lovens regler kort beskrives således: Den bygherre, der ønsker at gennemføre et projekt omfattet af lovens bilag 1, skal efter § 18 indgive en skriftlig ansøgning til den kompetente myndighed (typisk kommunen). Projektet må ikke påbegyndes, før der er meddelt skriftlig tilladelse (§ 15, stk. 1). For projekter omfattet af lovens bilag 2 skal bygherren tilsvarende indgive en skriftlig ansøgning til den kompetente myndighed med de i § 19 og bilag 5 krævede oplysninger. På grundlag af ansøgningen – og en høring af berørte myndigheder (§ 35, stk. 3, nr. 1) – træffer myndigheden dog for disse projekter i første omgang en screeningsafgørelse ud fra kriterierne i bilag 6 om, hvorvidt projektet kræver miljøvurdering (§ 21). Afgørelsen skal normalt træffes inden 90 dage efter modtagelse af ansøgningen (§ 22), skal offentliggøres (§ 36) og kan påklages (§ 49).
For projekter omfattet af bilag 1 og for bilag 2-projekter, som efter screening kræver en miljøvurdering, skal bygherren fremsende en miljøkonsekvensrapport, der opfylder kravene i § 20 og bilag 7. Når myndigheden har sikret sig, at miljøvurderingen opfylder lovens krav, skal myndigheden foretage en høring af offentligheden samt berørte myndigheder af bygherrens ansøgning og miljøkonsekvensrapporten (§ 35, stk. 3, nr. 3). Hvis projektet har grænseoverskridende virkning, skal der tillige ske forudgående høring af de berørte stater i overensstemmelse med Espoo-konvention. Såfremt projektet kan få grænseoverskridende virkninger, skal miljøministeren underrettes (§ 38). I § 40, stk. 1 og 3, er der særlige regler om forebyggelse af interessekonflikter. På grundlag af
ansøgningen, miljøkonsekvensrapporten og den offentlige høring skal myndigheden inden for en rimelig frist beslutte, om det ansøgte projekt kan tillades (en såkaldt VVM-tilladelse) (§ 25).

Hvis et projekt forudsætter planlægning efter planloven, kan der først meddeles tilladelse til projektet, når det nødvendige plangrundlag for projektet er tilvejebragt efter planlovens regler, jf. miljøvurderingsbekendtgørelsens § 11. Det indebærer, at projektet ikke kan tillades, hvis det er i strid med en lokalplan (og der ikke kan dispenseres herfra), jf. planlovens §§ 18-19, og at planlovens § 13, stk. 2, om lokalplanpligt skal være overholdt. I praksis er denne kobling mellem planloven og miljøvurderingsloven af væsentlig betydning, og Miljø- og Fødevareklagenævnet har ved flere lejligheder ophævet VVM-tilladelser, allerede fordi Planklagenævnet i en tidligere afgørelse havde underkendt plangrundlaget for det pågældende projekt, jf. fx MAD 2018.86 Mfk om et spildevandsrenseanlæg og MRF 2021.232 Mfk om en vindmøllepark 700 meter fra et fuglebeskyttelsesområde. Se også MRF 2021.36 Mfk om ophævelse af miljøgodkendelsen af et motorsportsanlæg, der dog blev afgjort med henvisning til miljøbeskyttelseslovens § 4.

Meddeles der efter § 25 tilladelse til projektet, skal afgørelsen indeholde en beskrivelse af alle de miljømæssige betingelser, der er knyttet til tilladelsen, og de foranstaltninger, der påtænkes iværksat for at begrænse skadelige virkninger på miljøet (§ 27, stk. 1). Tilladelsen kan meddeles på vilkår, der både omfatter anlægs- og driftsfasen (§ 27, stk. 2). Hvis projektet kan have »væsentlige skadelige indvirkninger på miljøet«, har myndigheden pligt til at stille vilkår om overvågning heraf (§ 27, stk. 3). Tilladelsen skal offentliggøres (§ 37).
VVM-tilladelsen giver efter § 5, nr. 8, bygherren ret til at gennemføre projektet, men bortfalder, hvis den ikke er udnyttet, inden tre år efter at den er meddelt, eller ikke har været udnyttet i tre på hinanden følgende år (§ 39). Det samme gælder screeningsafgørelser om ikke-VVM-pligt. Det fremgår dog af § 28, at der er hjemmel til at tilbagekalde en VVM-tilladelse i tilfælde af nye oplysninger om projektets væsentlige skadelige virkninger, hvilket gennemfører VVM-direktivets art. 8a,
stk. 4, som blev tilføjet med direktiv 2014/52 (se betragtning 35 i ændringsdirektivets præambel). Afslås tilladelse, skal dette begrundes (§ 27, stk. 4), hvilket dog i forvejen følger af forvaltningslovens § 24. Afslaget skal også offentliggøres (§ 37).
Både indsigelser om manglende VVM-screening, indsigelser mod en screening, indsigelser om mangelfuld miljøvurdering af projektet og VVM-tilladelse efter § 25 skal efter VVM-direktivets art. 11 kunne anfægtes ved et uafhængigt organ af bygherren og den berørte offentlighed, hvilket afspejles i lovens § 49, hvorefter Miljø- og Fødevareklagenævnet i de fleste tilfælde er rekursorgan.

Læs mere under Uddrag af bogen ovenfor.