Festskrift - Dansk Selskab for Boligret 2021
I anledning af Dansk Boligrets 30-års jubilæum udkommer dette festskrift!
Festskrift til Dansk Selskab for Boligret 2021 indeholder fremstillinger af komplicerede boligretlige problemstillinger. Bogen behandler to hovedtemaer; brugsrettigheder og fraflytningstvister.
Målgruppe
Festskrift henvender sig til jurister med særlig interesse for boligret, og bogen kan være til inspiration og fremme forståelse.
Om brugsrettighedsproblematikkerne er skrevet følgende bidrag:
Jakob Juul-Sandberg: ”Lejers råderet og ændringsret i private og almene boliglejemål”
Bitten Wissing Kjærgaard: ”Brugsrettigheder omfattet af lejeforholdet”
Birthe Houlind og Maida Kasumovich: ”Lejerens overladelse af boligen til andre”
Hans Henrik Edlund: ”Udlejers ret til at få adgang til det lejede”
Kristian Graven Nielsen: ”Andelshaveres og ejerlejlighedsejeres ret til at overlade brugsretten til andre”
Rasmus Juvik: ”Andelsboliger – definition af forbedringer og vedligeholdelse ved overdragelse og prisfastsættelse”.
Fraflytningstemaet er behandlet således:
Susanne Kier: ”Udlejers indkaldelse og flyttesyn og overgivelse af synsrapporten til lejer”
Claus Rohde: ”Udlejers krav på istandsættelse i forbindelse med lejers fraflytning”
Michael Bech Jørgensen: ”Nævnsbehandling af fraflytningssager”
Anne Louise Husen og Susanne Andréa Roug: ”Udlejers genudlejnings- og tabsbegrænsningspligt ved lejers førtidige opsigelse”
Katja Paludan: ”Erhvervsbeskyttelse i erhvervslejeforhold”.
Realdania, Danske Lejere, Lejernes LO, Ejendom Danmark og Danske Udlejere har ydet økonomisk støtte til udgivelsen af bogen.
-----------------------------------------------------------------------------------------------
Indholdsfortegnelse
Forord
Lejers råderet og ændringsret i private og almene boliglejemål
Jakob Juul-Sandberg, advokat, ph.d., FOCUS Advokater P/S
Brugsrettigheder omfattet af lejeforholdet
Bitten Wissing Kjærgaard, ph.d.-stipendiat ved Aarhus Universitet
Lejerens overladelse af boligen til andre
Cand.jur. Maida Kasumovic og advokat, chefjurist Birthe Houlind, begge KAB
Udlejers ret til at få adgang til det lejede
Professor, lic.jur. Hans Henrik Edlund, Aarhus Universitet
Andelshaveres og ejerlejlighedsejeres ret til at overlade brugsretten til andre
Lektor, ph.d. Kristian Graven Nielsen, Juridisk Institut, Aarhus Universitet
Andelsboliger – Definition af forbedringer og vedligeholdelse ved overdragelse og prisfastsættelse
Rasmus Juvik, advokat (H), Wantzin Ejendomsadvokater
Udlejers indkaldelse til flyttesyn og overgivelse af synsrapporten til lejer
Lektor, ph.d. Susanne Kier, Aarhus Universitet
Udlejers krav på istandsættelse ved lejers fraflytning
Landsdommer, ph.d., Claus Rohde
Nævnsbehandling af fraflytningssager
Sekretariatsleder og faglig chef Michael Bech Jørgensen, Nævnssekretariatet i Aarhus Kommune
Udlejers genudlejnings- og tabsbegrænsningspligt ved lejers førtidige opsigelse
Advokat Susanne Andréa Roug og advokat Anne Louise Husen, begge Husen Advokater
Erhvervsbeskyttelse i erhvervslejeforhold
Advokat (H), partner Katja Paludan, Husen Advokater
-----------------------------------------------------------------------------------------------
Uddrag af bogen
Udlejers ret til at få adgang til det lejede
af professor, lic.jur. Hans Henrik Edlund, Aarhus Universitet
Artiklen indeholder en udførlig redegørelse for de forskellige bestemmelser i de tre lejelove, der giver udlejere ret til at kræve adgang til de dele af lejemål, som lejere har eksklusiv brugsret til. Retspraksis i tilknytning til bestemmelserne gennemgås, og det belyses endvidere, hvilke sanktionsmuligheder den anden part kan gøre gældende over for lejere og udlejere, der ikke overholder reglerne.
1. Indledning
Mens et lejemål består, har udlejere som det klare udgangspunkt ikke ret til at få adgang til det lejede uden lejernes samtykke. Lejeres beskyttelse mod, at udlejere ikke uden accept kan få adgang til det lejede, findes i, at lejere er tilsagt eksklusiv brugsret til det lejede. Når brugsretten er eksklusiv, vil udlejeres uopfordrede indtrængen i de lokaler, som lejerne råder over, være uretmæssig indtrængen, der efter omstændighederne kan straffes efter straffelovens § 264, stk. 1, nr.1. Udlejere kan derfor kun lovligt skaffe sig adgang til de lokaler, der er udlejede, såfremt der
findes en særlig lov- eller aftalebaseret hjemmel hertil.
Det grundlovssikrede princip (§ 72) om boligens ukrænkelighed beskytter alene borgerne mod indtrængen fra statsmagtens side uden forudgående retskendelse og finder således ikke anvendelse i denne henseende.
For så vidt angår erhvervslejemål, hvortil der er offentlig adgang, forholder det sig som udgangspunkt anderledes, men her må lejere inden for lovgivningens rammer frit kunne fastsætte restriktioner for, hvem der skal have lov til at få adgang, således at bestemte personer kan afvises, jf. således GD 2000/2 V.
I nogle tilfælde aftales det, at udlejere har nøgler til lejemålet. Også selv om en sådan aftale ikke er indgået, må nøgler til lejemålet imidlertid ikke anvendes af udlejerne, medmindre lejerne har accepteret det på forhånd, eller såfremt der foreligger en nødretslignende situation, som berettiger udlejerne til alligevel at trænge ind i lejemålet, f.eks. i tilfælde af behov for uopsættelige reparationer, jf. nærmere nedenfor i afsnit 3.
I mange tilfælde har udlejere og lejere sammenfaldende interesser i, at udlejerne får adgang til lejemålene, da det som hovedregel også vil være en fordel for lejerne, at udlejerne eller dennes folk kan komme ind og f.eks. foretage vedligeholdelsesarbejder eller aflæse målere. Lovgivningens regler om udlejeres ret til at skaffe sig adgang er møntet på de ind i mellem forekommende, men nok forholdsvis sjældne tilfælde, hvor
lejere af forskellige årsager ikke finder det nødvendigt at åbne deres døre for udlejere, og hvor det derfor ikke har været muligt at indgå ad hoc-aftaler om, at udlejerne skal have adgang.
I det følgende gennemgås lovens regler for, hvornår udlejere kan skaffe sig adgang til det lejede mod lejernes protest (afsnit 2 og 3), hvorledes ønsker fra udlejernes side om adgang skal varsles (afsnit 4), samt i afsnit 5 og 6, hvad der er retsvirkningerne af, at udlejere ikke varsler korrekt, hhv. at lejere ikke giver udlejere adgang i tilfælde, hvor de er berettigede dertil.
2. Lovhjemler om udlejers adgang
I lejeloven er udlejernes adgang reguleret af bestemmelserne i §§ 54-56.
Bestemmelserne har følgende ordlyd:
§ 54. Udlejeren eller dennes stedfortræder har ret til at få eller skaffe sig adgang til det
lejede, når forholdene kræver det.
§ 55. Udlejeren kan med 6 ugers varsel iværksætte arbejder i det lejede, når udførelsen
ikke er til væsentlig ulempe for lejeren.
Stk. 2. Inden iværksættelse af andre arbejder har lejeren krav på 3 måneders varsel.
Stk. 3. Udlejeren kan dog altid uden varsel foretage uopsættelige reparationer i det
lejede.
§ 56. Ethvert arbejde, der iværksættes af udlejeren, skal udføres uden afbrydelse og
med den størst mulige hensyntagen til lejeren. Udlejeren skal straks foretage efterreparationer.
Lejelovens § 57 slår fast, at reglerne i §§ 55-56 ikke kan fraviges til skade for lejer. At § 54 tilsyneladende kan fraviges til skade for lejer ses at være uden betydning, da en forudgående aftale om, at udlejer skal kunne få adgang til lejemålet, selv om forholdene ikke kræver det, må formodes at ville kunne tilsidesættes i medfør af almindelige aftaleretlige ugyldighedsregler, såfremt aftalen efter en helhedsbedømmelse må antages at ville være til skade for lejer.
Almenlejelovens §§ 32-34 er kopieret fra lejeloven, og i realiteten er der ingen forskel på de to regelsæt, selv om § 32, der svarer til lejelovens § 54, ikke kan fraviges ved aftale overhovedet, jf. almenlejelovens § 4. En yderligere forskel er, at beboerklagenævnet i § 34, stk. 2, er tillagt kompetence til at påbyde udlejer at færdiggøre arbejder, der er igangsat i det lejede.
I begge love findes således en sondring mellem arbejder, hvis udførelse ikke er til væsentlig ulempe for lejeren, som kræver varsling med 6 uger, og ”andre”, mere indgribende arbejder, hvor varslets længde skal være tre måneder. Nærmere fastlæggelse af, hvilket varsel der er påkrævet, findes nedenfor i afsnit 3.
I erhvervslejeloven findes adgangsreglerne i §§ 25-28. De er også i vid udstrækning modelleret over lejelovens regler, men afviger på nogle punkter herfra. § 25 om ret til adgang, når forholdene kræver det, er identisk med lejelovens § 54. Det samme gælder reglen i § 28 om pligt til at færdiggøre arbejder, der svarer ganske nøje til lejelovens § 56. Derimod findes i § 27 en bestemmelse med denne ordlyd:
§ 27. Udlejeren kan iværksætte arbejder i det lejede med det varsel, der er angivet i stk.
2. Udlejeren kan dog altid uden varsel foretage uopsættelige reparationer i det lejede.
Stk. 2. Varsling om iværksættelse af arbejder i det lejede skal være skriftlig, og
varslet er 8 uger. Ved beregningen af fristen ses der bort fra juli måned.
Stk. 3. Stk. 1 og 2 finder tillige anvendelse på arbejder uden for det lejede, hvis
arbejderne indebærer hindringer eller væsentlig ulempe for lejerens adgang til eller
brug af det lejede under eller efter arbe