Mangler ved fast ejendom

Bogen er en ajourføring af den forrige udgave, der udkom i 2013.

Bogen indeholder en fremstilling om mangelshæftelsen for sælgere af faste ejendomme samt en fremstilling om huseftersynsordningen, dvs. ordningen med tilstandsrapport og ejerskifteforsikring.

Bogen indeholder desuden en udførlig fremstilling om ejerskifteforsikringer. Denne fremstilling bygger på analyse af et stort antal afgørelser fra Ankenævnet for Forsikring. Bogen gør herunder rede for, hvorfor aktører, der beskæftiger sig professionelt med ejendomssalg, skal kende reglerne om ejerskifteforsikringer. Bogen påpeger bl.a. flere »fælder« i disse regler.

Til bogen knytter sig en materialesamling om mangler ved fast ejendom, som forfatteren driver på internettet under adressen www.hpros.dk. Denne materialesamling afløser forfatterens bog »Den aktuelle retspraksis om mangler ved fast ejendom«, der ikke kommer i flere udgaver.

Målgruppe

Bogen henvender sig til alle, der arbejder med køb og salg af fast ejendom.

Om forfatteren

H.P. Rosenmeier er tidligere retspræsident ved Retten i Odense. Han har skrevet bøger om mangler ved fast ejendom, der er udkommet i adskillige udgaver, alle hos Karnov Group, og har desuden skrevet forskellige tidsskriftartikler om bl.a. mangler ved fast ejendom. Han driver materialesamlinger om udbudsret og mangler ved fast ejendom på internettet (www.hpros.dk).

Bogens indhold

Indholdsfortegnelse:

1. del. - Generelle emner − Huseftersynsordningen
Kapitel 1. Generelle emner
Kapitel 2. Generelt om huseftersynsordningen
Kapitel 3. Sælgers fritagelse for mangelshæftelse
Kapitel 4. Undtagelser fra sælgers fritagelse for mangelshæftelse
Kapitel 5. Ejerskifteforsikring: Generelt
Kapitel 6. Ejerskifteforsikring: Det grundlæggende
Kapitel 7. Ejerskifteforsikring: Undtagelser og uddybninger
Kapitel 8. Ejerskifteforsikring: Særlige spørgsmål
Kapitel 9. Ejerskifteforsikring: Erstatningen
Kapitel 10. Huseftersynet og eleftersynet
Kapitel 11. Bygningssagkyndiges erstatningsansvar

2. del Sælgernes mangelshæftelse
Kapitel 12. Mangelsbeføjelser, udmåling af erstatning, ophævelse
Kapitel 13. Garanti (og afhjælpningsansvar)
Kapitel 14. Sælgers oplysningspligt
Kapitel 15. Selvbyggere og professionelle bygherrer
Kapitel 16. Afslag i købesummen
Kapitel 17. Udelukkelse og bortfald af købers mangelsbeføjelser

Uddrag fra bogen (læs hele uddraget)

Kapitel 1. Generelle emner

1. Hovedpunkter og udviklingstendenser
Kernen i retsområdet mangler ved fast ejendom emne er det obligationsretlige forhold mellem sælger og køber af en fast ejendom i anledning af mangler ved ejendommen. Som følge af huseftersynsordningen, der omtales nedenfor, er retsområdet blevet udvidet til også at angå det forsikringsretlige forhold mellem køber og ejerskifteforsikringen – og også det erstatningsretlige forhold mellem køber og den bygningssagkyndige, der har udfærdiget tilstandsrapport.
 Det er disse forhold, der er emnerne for denne bog. Det entrepriseretlige forhold mellem ejeren af en fast ejendom og en entreprenør i anledning af mangler ved entreprenørens arbejde falder derimod uden for bogens emne. Bogen omfatter heller ikke det obligationsretlige forhold mellem køber og sælger med hensyn til andet end mangler, dvs. fortrydelsesret, gennemførelse af en ejendomshandel etc. Bogen omfatter ligeledes ikke ejendomsformidlernes forpligtelser og erstatningsansvar. Retsområdet mangler ved fast ejendom er principielt ulovbestemt. Købeloven omfatter ikke køb af fast ejendom, jf. lovens § 1 a, stk. 1.
 Siden midten af 1990ʹerne har retsområdet dog været underlagt en delvis lovregulering, nemlig ved lov nr. 391 af 14. juni 1995 med senere ændringer om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v., nu lovbekendtgørelse nr. 1123 af 22. september 2015. Denne lov, der spiller en hovedrolle i bogen, omtales i bogen som »LFFE«.
 LFFE omfatter to forskellige regelsæt, dels et regelsæt i lovens kapitel 2-4 om fortrydelsesret for købere af faste ejendom me, dels et regelsæt i lovens kapitel 1 vedrørende en ordning med sælgers fremlæggelse af tilstandsrapport og tilbud om ejerskifteforsikring.
 Ordningen med tilstandsrapport og tilbud om ejerskifteforsikring gennemsyrer bogens fremstilling. I overensstemmelse med den sædvanlige betegnelse i dag omtales denne ordning i bogen som »huseftersynsordningen«. (I tidligere udgaver af bogen omtaltes ordningen som LFFEʹs ordning eller ordningen i loven om forbrugerbeskyttelse el.).
 Reglerne om fortrydelsesret omtales derimod ikke i bogen, da de som nævnt ligger uden for dens emne.
 Huseftersynsordningen er blevet ændret på forskellig måde siden dens indførelse pr. 1. januar 1996. To væsentlige ændringsforløb må fremhæves på dette sted:

• Forskellige ændringer af LFFE ved lov nr. 437 af 31. maj 2000 og en samtidig udstedelse af en bekendtgørelse med bindende regler om ejerskifteforsikringens dækningspligt. Desuden blev der i 2000 etableret et nævn til at behandle klager over tilstandsrapporter, nu Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige.
• En række ændringer af LFFE ved lov nr. 609 af 14. juni 2011 med forskellige nye bekendtgørelser. Disse ændringer, der trådte i kraft 1. maj 2012, er omfattende og omtales i bogen som »reformen pr. 1. maj 2012«.

Retsområdet mangler ved fast ejendom har en intens og begivenhedsrig udviklingshistorie.
 Indtil 1. januar 1996, da LFFE trådte i kraft, blev retsområdet som ulovbestemt administreret og udviklet i retspraksis, til dels med støtte fra teorien, der var begyndt at interessere sig for retsområdet fra efterkrigsårene.

Indtil omkring 1960 synes domstolene at have været restriktive med at tillægge købere af fast ejendom mangelsbeføjelser. Fra ca. 1960 til ca. 1980 skete der imidlertid en afgørende ændring. Medens en sælgers mangelshæftelse indtil da i høj grad havde beroet på sælgers subjektive forhold, dvs. sælgers eventuelle »culpa«, gik man nu over til generelt at lade mangler ved faste ejendomme udløse afslag i købesummen uden videre. Afslag på objektivt grundlag blev den dominerende mangelsbeføjelse, og der dannede sig også en tilbøjelighed til at pålægge sælgerne garantihæftelse for urigtige oplysninger i salgsdokumenterne. Samtidig trådte købernes undersøgelsespligt i baggrunden. Det er nok dækkende at sige, at sælgernes mangelshæftelse blev objektiveret.
 I 1980ʹerne indledte retspraksis en vis retræte, og der begyndtes en udvikling i retning af at begrænse sælgernes mangelshæftelse, navnlig ved anvendelse af en mindstegrænse for afslag. Baggrunden for dette var en almindelig fornemmelse hos praktikerne om, at retstilstanden havde bevæget sig for langt i retning af at pålægge sælgerne mangelshæftelse. De to artikler af henholdsvis Uffe Baller og Jørgen Nørgaard, der nævnes i slutningen af afsnit 3 nedenfor, spillede en væsentlig rolle i sammenhængen.
 Udviklingen i retning af begrænsning af sælgernes mangelshæftelse fortsatte op gennem 1990ʹerne, navnlig i form af stadige stigningstendenser for mindstegrænsen for afslag. Udviklingen kulminerede med vedtagelsen i 1995 af LFFE, idet huseftersynsordningen bl.a. går ud på en meget væsentlig begrænsning af sælgernes mangelshæftelse. Huseftersynsordningen og det udvalgsarbejde, der lå bag den, var et direkte resultat af praktikernes utilfredshed med retstilstanden og en deraf følgende stadig debat i praktikerkredse.